保利物业2026年将主动退场四五十个项目!行业进入“淘汰赛”

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2026年3月31日，保利物业服务股份有限公司召开2025年度业绩发布会，公司管理层在答投资者问时披露的一项战略调整，引发行业及业主广泛关注：2026年，公司将主动退场四五十个回款较差项目，其中计划清退十余个低效住宅项目。
作为国内头部央企物业，保利物业的“瘦身”动作，不仅是企业自身经营策略的调整，更折射出当前物业管理行业的深层困境，也为合肥本地物业市场的发展走向，带来了值得关注的信号。
01业绩背后的行业现状：保利物业的“理性收缩”
从保利物业2025年度业绩报告来看，企业整体仍保持韧性增长，但行业共性压力已显现。
营收与利润：增长承压，毛利收窄
2025年，保利物业实现营业收入约171.26亿元，同比增长4.8%；归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%，归母净利率维持9.0%持平。但与此同时，公司毛利率为17.43%，同比下降0.83个百分点，行业普遍面临的人力成本上涨、运营压力加大等问题，在头部企业身上同样有所体现。

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回款与现金流：住宅业态成核心挑战
财务总监何杰伦在会上表示，2025年公司应收账款同比增长23%，综合回款率同比下降2个百分点，住宅、公服、商业三大业态回款率均出现下滑。其中，公服项目回款率超95%，商办回款率超85%，周转天数约50多天，同比拉长7天。物业费收缴难度大，成为回款压力的主要来源。
战略调整：聚焦优质，主动优化
面对回款压力，保利物业明确2026年核心策略：优化住宅增量结构、实施重点项目攻坚，非住业务聚焦优质客户，核心动作便是主动清退低效项目。公司表示，短期回款仍有压力，长期有望回归正常水平，2026年目标回款率平稳，经营现金流覆盖利润倍数保持在1倍以上。

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这一调整并非个例，而是物业管理行业进入存量时代后的必然趋势。据行业监测数据显示，2025年全国上市物企平均物业费收缴率已降至78%，中小物企更是普遍低于65%，物业费收缴难、项目亏损，已成为行业普遍面临的生存挑战。
02放眼合肥市场：物业撤场并非个案
保利物业的战略调整并非孤立事件，放眼合肥本地市场，类似情况同样存在。近年来，合肥多个小区已出现物业因经营压力、物业费收缴率低而主动退场的情况，行业痛点持续显现。
1. 北辰天都：累计亏损340万，物业官宣退场
2026年2月，合肥北辰天都小区物业发布正式函件，宣布将于5月24日全面退出小区管理。函件披露，截至2025年底，项目累计亏损已达340万元，核心原因包括：物业费收缴率持续低迷，运营资金无法覆盖人力、维保成本；商业权属纠纷导致费用结算困难；空置房物业费长期无法收取，进一步加重运营负担。

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物业退场后，小区业委会紧急启动应急方案，推进新物业选聘、监督交接流程，保障小区基础服务不中断。
2. 天下锦城：欠费超560万，头部物业多次申请退管
合肥天下锦城小区作为临近优质学区的改善项目，曾由龙湖物业提供服务。但因小区业主累计欠费高达561.5万元，仅进场初期就有311户业主从未缴纳物业费，龙湖物业先后5次提交退场申请，最终于第6次获批。

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3. 多区域项目密集出现撤场情况
除上述两个项目外，合肥新站华地紫悦府、包河区领峰花园、庐江合肥美的城等多个小区，均出现物业因物业费收缴难、经营亏损而主动退场的情况，覆盖刚需盘、改善盘、老小区等多种业态。这些案例凸显了行业普遍存在的“收费与服务”的双向困境，最终受损的是业主的居住体验与房屋资产价值。
03业主的核心关切：如何破解“收费难-服务差”困局
物业退场，业主核心关切集中在两点：一是小区是否会面临物业撤场、无人管理的风险；二是如何破解“服务与收费不对等”的长期矛盾。
当前物业市场的核心矛盾，集中在两个层面：
 服务与收费的信任失衡。部分小区存在物业服务不达标、公共收益不透明等问题，导致业主拒缴物业费；而物业因收缴率低、资金不足，进一步压缩服务成本，形成恶性循环。
物业撤场后的衔接真空。物业退场后，小区面临临时管理、新物业选聘等一系列问题，若衔接不畅，易出现小区失管、环境恶化等情况，影响业主正常生活。
针对这一现状，合肥近年来已探索多种治理模式，为行业破局提供了实践样本。
1. 信托制物业：透明化管理提升收缴率
高新区上铁银欣花园作为合肥首个信托制试点小区，通过将物业费、公共收益全部存入共管账户，每一笔收支对业主公开透明，实现了业主全程监督。仅一年时间，小区物业费收缴率从70%跃升至97%，小区环境、服务品质大幅提升，成为合肥老小区治理的标杆项目。
根据最新的官方信息，截至2026年3月，合肥高新区已有上铁银欣花园、御景城、海亮九玺花园等11个小区实施了"信管制"物业服务模式。
2. 红色物业+业委会自治：共建共享破解治理难题
包河区星辰花园曾因物业费收缴率不足30%，前期物业撤离后留下34万欠款，小区陷入瘫痪。在社区党委、业委会牵头下，小区挨家挨户沟通，筹集资金补齐欠款，选聘新物业，仅3年时间，物业费收缴率提升至近100%，小区环境、配套全面升级，成为合肥老旧小区治理的典型案例。

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3. 多区域项目密集出现撤场情况
除上述两个项目外，合肥新站华地紫悦府、包河区领峰花园、庐江合肥美的城等多个小区，均出现物业因物业费收缴难、经营亏损而主动退场的情况，覆盖刚需盘、改善盘、老小区等多种业态。这些案例凸显了行业普遍存在的“收费与服务”的双向困境，最终受损的是业主的居住体验与房屋资产价值。
03业主的核心关切：如何破解“收费难-服务差”困局
物业退场，业主核心关切集中在两点：一是小区是否会面临物业撤场、无人管理的风险；二是如何破解“服务与收费不对等”的长期矛盾。
当前物业市场的核心矛盾，集中在两个层面：
 服务与收费的信任失衡。部分小区存在物业服务不达标、公共收益不透明等问题，导致业主拒缴物业费；而物业因收缴率低、资金不足，进一步压缩服务成本，形成恶性循环。
物业撤场后的衔接真空。物业退场后，小区面临临时管理、新物业选聘等一系列问题，若衔接不畅，易出现小区失管、环境恶化等情况，影响业主正常生活。
针对这一现状，合肥近年来已探索多种治理模式，为行业破局提供了实践样本。
1. 信托制物业：透明化管理提升收缴率
高新区上铁银欣花园作为合肥首个信托制试点小区，通过将物业费、公共收益全部存入共管账户，每一笔收支对业主公开透明，实现了业主全程监督。仅一年时间，小区物业费收缴率从70%跃升至97%，小区环境、服务品质大幅提升，成为合肥老小区治理的标杆项目。
根据最新的官方信息，截至2026年3月，合肥高新区已有上铁银欣花园、御景城、海亮九玺花园等11个小区实施了"信管制"物业服务模式。
2. 红色物业+业委会自治：共建共享破解治理难题
包河区星辰花园曾因物业费收缴率不足30%，前期物业撤离后留下34万欠款，小区陷入瘫痪。在社区党委、业委会牵头下，小区挨家挨户沟通，筹集资金补齐欠款，选聘新物业，仅3年时间，物业费收缴率提升至近100%，小区环境、配套全面升级，成为合肥老旧小区治理的典型案例。蜀山区发能太阳海岸小区则通过业委会履职，摸清公共收益明细，与物业协同提升服务，将收缴率稳定在97%，并通过公共收益反哺业主，形成良性循环。
04展望未来：合肥物业市场将迎结构性优化
保利物业的主动退场，本质是行业从“规模扩张”向“质量提升”转型的信号。
对于市场而言，这一趋势有利于推动物业市场迎来结构性优化。
行业洗牌加速：低效、亏损项目将逐步被清退，优质物业企业聚焦核心区域、优质项目，行业集中度进一步提升；
服务价值回归：业主对物业服务的要求持续提高，“质价相符”将成为行业核心准则，倒逼物业企业提升服务品质；
治理模式升级：信托制、红色物业等创新模式将进一步推广，业主参与度、透明度持续提升，从根源上破解“收费难”问题。
对于业主而言，理性看待物业行业的调整，主动参与小区治理，监督物业服务与资金使用，是保障自身权益、提升居住品质的核心路径。未来，随着行业治理体系的不断完善，物业市场将逐步走向规范化、高品质发展，为业主提供更优质的居住服务。

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