中国房地产築底訊號漸明，政策重心轉向需求端

风从南方来

內地房地產行業經歷多年深度調整，2026年終於見到較清晰的築底訊號。開發投資與銷售雖仍在收縮，但樓價有企穩苗頭。更重要是，二手樓市場正式接棒，成為整個行業結構性支柱。政策層面亦出現關鍵轉向，從過去以「保交樓、穩供給」為主，轉向「需求端修復」。中央首次對商業性個人住房貸款實施貼息，標誌着穩樓市政策思路進入新階段。
銷售、開發收縮未止，二手正式接棒
從最新數據看，內房最壞時刻或已過去，但全面復甦仍未到來。今年首8個月，全國房地產開發投資同比下降19.9%，新建商品房銷售面積同比下降12.1%，銷售額下降13.0%，開發端與銷售端仍處於收縮區間。此外，房企到位資金同比下降21.0%，其中國內貸款降幅高達33.3%，顯示金融機構對傳統開發模式的資金供給仍十分審慎。
然而，樓價已出現企穩信號，8月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比由持平轉為上漲0.1%，二三線城市環比降幅總體收窄；一二三線城市同比降幅均繼續收窄。上海、杭州等核心城市新房價格同比仍保持正增長，反映強者恆強的結構性分化，但多數城市仍處於下跌區間，全面回暖言之尚早。
承上文，二手樓市場成為重要結構性支撐。 1至8月二手樓交易網簽面積同比增長10.6%，與新房銷售的持續收縮形成鮮明對比。住建部官員明確表示，內地樓市已「正式進入存量房主導的新時代」。二手樓交易佔總交易量的比重從2020年的27%升至2025年的46%，2026年前8個月更已突破50%，為行業二十年來最根本的結構性轉變。目前核心城市部分房源總價已降至剛需可承受範圍，居住屬性與地段價值凸顯，吸引買家入市意慾增加。
首推房貸貼息，需求修復成主軸
政策面變化更值得重視，9月28日國務院常務會議提出「推出一批務實管用的增量政策」。僅隔一天，財政部、人行、金融監管總局聯合發布《關於實施居民購房貸款貼息政策的通知》，首次對商業性個人住房貸款進行貼息，意味穩樓市政策重心轉向。
貼息政策自2026年10月1日起實施，為期暫定1年，主打120平方米以下、150萬元以內的首套剛需買家，按貸款本金給予年化1個百分點、最長5年的貼息，單戶貸款規模上限100萬元，最多可幫買家累計減少付息近5萬人民幣。2026年8月全國新發放個人住房貸款加權平均利率為3.1%，貼息後前5年實際利率降至2.1%，與二線城市二手房租金回報率相若。
在8月28日，住建部、人行、中證監等部門已聯合推出一系列新政，核心並非短期刺激，而是系統性重構房地產金融與銷售制度，包括禁售樓花、將個人住房貸款最長期限延長至40年、建立主承銷銀行制度管理項目融資等，旨在保障購房者權益、推動行業高質量發展、實現供需再平衡。
政策落地對行業實質影響，需要從兩個層面分析。 一方面，貼息政策直接降低購房成本，有助於穩定核心城市的剛性與改善性需求，為銷售提供一定支持。另一邊廂，「828新政」收緊新房供應節奏，部分依賴預售回款的房企將面臨現金流壓力，行業整體開發投資規模在2027年可能進一步收縮。
換言之，短中期房地產行業將呈現「銷售緩穩、投資續弱」格局。對投資者而言，開發商陣營分化加劇，資金鏈穩健、土儲優質前列房企尚能存活，相反高度依賴預售回款的中小型開發商，在新制度下被加速淘汰。
內房行業部署，避開重資產，聚焦現金流
政策托底背景下，內房行業投資邏輯不宜繼續押注「高槓桿、重資產」開發商，從增量時代邁向存量時代，值得配置為「現金流穩定、輕資產、受益於存量運營」的細分領域。
內房物管行業是首選。物管公司現金流穩定、受開發周期影響小，相對房地產開發商，防守力較強。行業整體盈利能力穩定，今年上半年26間重點物管企業營收和盈利均錄得中單位數增長。隨著城市更新及二手樓交易持續活躍，具備營運能力的物管平台有望迎來估值重估，建議留意 $華潤萬象生活 (01209.HK)$ 、 $碧桂園服務 (06098.HK)$ ，其中前者可以於現價部署，短期上望250天線(41.1港元)。
二手樓成交持續放量，房地產交易中介同樣受益。輕資產的交易服務商被視為穩定現金流的重點方向之一。當行業從「賣新房」轉向「做交易、做服務」，中介平台規模效應與網絡效應將進一步顯現。然而，港股可揀選標的有限，可留意 $貝殼-W (02423.HK)$ 。受益於房地產市道回暖，今年第二季，公司總GTV同比上升6.3%至9338億，結束連續3個季度的同比下滑，重新轉正；並且較今年第一季度環比增長超過三成，建議可以做一個Bull Put Spread。